Optoppen zonder regels? Challenge accepted: het Nassaubad.

05-02-2026

Het coalitieakkoord van afgelopen vrijdag zette ons als architectenbureau aan het denken. Optoppen zonder regels? Zonder vergunningen, bezwaarprocedures, welstand of architectuurbeleid? Dat klinkt als een snelle route naar meer woningen. Maar werkt dat ook zo in de praktijk?

Wij onderzochten het. En presenteren: GIDS – het Amsterdamse Nassaubad.  Een denkoefening van IMPAKT over de vraag of minder regels optoppingen in een binnenstedelijke omgeving zoals Amsterdam werkelijk versnellen. 

Ons uitgangspunt: het Liander‑(trafo)onderstation aan de Nassaukade optoppen. Een jaren ’60 blok op een schitterende plek aan de Singelgracht, dat toch tussen 2030 en 2035 vernieuwd moet worden. Wat als we hier de hoogte opzoeken? 

𝙃𝙞𝙚𝙧𝙤𝙣𝙙𝙚𝙧 𝙡𝙚𝙚𝙨 𝙟𝙚 𝙤𝙣𝙯𝙚 𝙗𝙚𝙫𝙞𝙣𝙙𝙞𝙣𝙜𝙚𝙣:

Case

We zagen ruimte voor een optopping die de buurt iets teruggeeft: woon‑ en werkstudio’s, een levendige plint, een openluchttheater aan het water én een zwembad met glijbaan.

We gaan de hoogte in, als sluitsteen van de grote bouwblokken aan de Marnixstraat. De schaal past bij de Europarking en het politiebureau en het dakpark van de buren kan doorlopen. Zet de bouwkranen maar klaar! 

Maar zodra je de praktijk induikt, verandert het beeld.

Lessons Learned

• Liander is een nutsbedrijf, geen ontwikkelaar. Een gedeeld belang voor zo’n risicovolle ontwikkeling is nog niet gevonden. Waarom zou je een trafo station überhaupt combineren met andere functies (risico!) 

• Hoe breng je verschillende belangen samen?

• Ontwikkelaars zien kansen, maar ook de complexiteit: bouwen op of naast kritieke infrastructuur vraagt om politieke wil en stevig risicobeheer.

• Daarbovenop maakt de Amsterdamse grondprijs de businesscase kwetsbaar.

• Technisch kan het: een betonnen tafelconstructie met een lichte houtbouw toplaag werkt uitstekend (dank JAJO). Maar juist omdat optoppen waarde toevoegt, schuurt het dat sloop en nieuwbouw van het grondstation waarschijnlijk eenvoudiger is. Zonder welstand of beleid wordt de makkelijke weg snel de gekozen weg.

• En dan zijn er de buren: schaduw, uitzicht, privacy. Terechte zorgen.  

• Het vraagstuk van elektromagnetische velden laten we buiten beschouwing, maar gevoelig is het zeker.

Minder regels een versnelling?

Was het maar zo simpel.

In de praktijk van optoppen in Amsterdam blijkt dat het schrappen van vergunningen of welstandseisen niet de echte versneller is. De knelpunten zitten dieper:

• Realistische grondprijzen

• Denken in meer dan woningen alleen

• Wat is het architectuurbeleid voor optoppen? Hoe ontstaat samenhang 

• Gedeelde belangen tussen grondeigenaren en ontwikkelaars

• Monofunctionele plekken omvormen naar multifunctionele

• Compensatie voor naast‑ of ondergelegen eigenaren

• Toestaan van hoogteaccenten

• Nieuwe selectie‑ en aanbestedingsvormen die initiatief vanuit de markt bevorderen.

• Meer woningen=meer parkeerdruk? Toppen we de parkeergarage aan de Marnixstraat meteen ook op?

Zonder dit soort systeemaanpassingen blijft het schrappen van regels en welstand vooral een papieren versnelling.

Oproep aan de branche én de overheid

We moeten als sector laten zien wat er in de praktijk gebeurt, zodat beleid aansluit bij de werkelijkheid.

Zie woningen, voorzieningen, mobiliteit, groen en energie als één geheel. Alleen door groter te denken lossen we meerdere problemen tegelijk op.

We hebben een verzoek ingediend voor overleg met @Wethouder Steven van Weyenberg. Wordt vervolgd.

IMPAKT denkt verder (en hoger ;)!